전세 용어 사전

전세가율

전세보증금이 매매시세 대비 몇 %인지 나타내는 비율

전세보증금을 그 집의 매매시세(또는 공시가격)로 나눈 비율이에요. 이 비율이 높을수록 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 못 돌려받을 위험이 커져서, '깡통전세' 위험을 가늠하는 대표적인 지표로 쓰여요.

선순위채권

내 전세보증금보다 먼저 변제되는 다른 채권(주로 근저당권)

집이 경매에 넘어갔을 때, 내 전세보증금보다 먼저 돈을 받아가는 권리예요. 등기부등본의 '을구'에서 근저당권·전세권 등의 형태로 확인할 수 있어요. 선순위채권이 많으면 내 보증금을 돌려받을 몫이 줄어들어요.

근저당권

은행 등이 돈을 빌려주고 집을 담보로 설정하는 권리

집주인이 은행에서 대출을 받으면서 '이 집을 담보로 잡는다'고 등기부에 설정하는 권리예요. 집이 경매로 넘어가면 근저당권자(보통 은행)가 세입자보다 먼저 돈을 받아갈 수 있어요.

확정일자

계약서에 공식적으로 날짜를 인정받는 절차

임대차 계약서에 주민센터나 법원에서 도장을 찍어 '이 날짜에 이 계약이 존재했다'는 걸 공식적으로 인정받는 절차예요. 전입신고와 함께 있어야 우선변제권이 생겨요.

전입신고

이사한 곳에 실제로 산다고 주민센터에 신고하는 것

이사한 주소로 주민등록을 옮기는 신고예요. 이걸 해야 '대항력'이 생기고(신고한 다음 날 0시부터 효력), 확정일자와 함께 있으면 우선변제권도 생겨요.

대항력

집주인이 바뀌어도 계약을 주장할 수 있는 권리

집이 팔려서 집주인이 바뀌어도 '나는 원래 계약대로 여기 계속 살 권리가 있다'고 새 집주인에게 주장할 수 있는 힘이에요. 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 생겨요.

우선변제권

경매·공매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리

집이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 후순위 채권자보다 먼저 내 전세보증금을 돌려받을 수 있는 권리예요. 전입신고 + 확정일자를 모두 갖춰야 생겨요.

HUG 전세보증금 반환보증

집주인이 전세금을 못 돌려줄 때 HUG가 대신 돌려주는 보험

주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 보험 상품이에요. 계약이 끝났는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으면, HUG가 세입자에게 먼저 보증금을 지급하고 나중에 집주인에게 받아내요. 단, 전세가율이 너무 높거나(공시가격의 126% 초과) 보증금이 한도(수도권 7억·비수도권 5억)를 넘으면 가입이 거절될 수 있어요.

다가구주택

건물 하나를 집주인 한 명이 통째로 소유하고 여러 세대가 사는 주택

겉보기엔 여러 세대가 나눠 사는 것 같아도, 등기부상 소유자는 한 명(건물 전체 소유)이에요. 다세대주택(세대별로 별도 등기, 소유자가 다를 수 있음)과 달리 세대별 전세금이 등기부에 안 나와서, 건물 전체의 다른 세입자 보증금 총액을 별도로 확인해야 해요.

갭투자

전세보증금을 끼고 적은 자기자본으로 집을 사는 투자 방식

매매가와 전세가의 차이(갭)만큼만 자기 돈을 들이고, 나머지는 세입자의 전세보증금으로 충당해서 집을 사는 방식이에요. 집값이 떨어지면 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려워질 위험이 커요.

공시가격

정부가 매년 발표하는 부동산 가격 기준

국토교통부·지자체가 매년 발표하는 부동산의 공식 가격이에요. 세금, HUG 보증보험 가입 기준 등 여러 제도에서 기준으로 쓰여요. 보통 실제 거래가격(실거래가)보다 낮게 형성돼요. '부동산공시가격 알리미' 사이트에서 무료로 조회할 수 있어요.

신탁등기

집 소유권을 신탁회사에 맡겨둔 상태

집주인이 집의 소유권을 신탁회사에 맡겨서, 등기부상 소유자가 신탁회사로 되어 있는 경우예요. 이런 집은 신탁회사(수탁자) 동의 없이 원래 집주인(위탁자)과만 계약하면 무효가 될 수 있어 특히 주의해야 해요.

계약갱신청구권

임차인이 1회 한정으로 2년 더 계약 연장을 요구할 수 있는 권리

주택임대차보호법에 따라 임차인이 딱 한 번, 계약을 2년 더 연장해달라고 요구할 수 있는 권리예요. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 해서, 이 시기를 놓치지 않는 게 중요해요.

묵시적 갱신

만료 2개월 전까지 통지가 없으면 자동으로 2년 연장되는 것

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않고, 임차인도 2개월 전까지 별다른 통지를 하지 않으면, 이전과 같은 조건으로 자동으로 2년 연장돼요.

전월세 신고제

일정 금액 이상 임대차 계약을 지자체에 신고하는 제도

보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 임대차 계약은 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 해요(수도권 전역·광역시·세종시·제주시·도의 시 지역이 대상이고, 군 지역은 제외돼요). 신고하지 않으면 과태료가 나올 수 있어요.

임차권등기명령

보증금을 못 받고 이사할 때, 권리를 지키려고 등기부에 남기는 절차

계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했을 때, 법원에 신청해서 등기부에 '나 여기 임차권 있음'을 기록해두는 절차예요. 이걸 먼저 해두지 않고 이사(전출)부터 하면, 점유 요건이 깨져서 대항력과 우선변제권이 함께 사라질 수 있어요. 반드시 등기부에 기재된 걸 확인한 뒤에 이사해야 해요.

장기수선충당금

나중에 시설을 교체·보수하려고 미리 걷어두는 돈(원래 집주인 부담)

아파트 등 공동주택의 엘리베이터·배관 같은 주요 시설을 나중에 교체·보수하기 위해 매달 관리비에 포함해서 걷는 돈이에요. 원래는 집주인(소유자)이 부담해야 하는 비용이라서, 세입자가 관리비에 포함해서 냈다면 이사 나갈 때 관리사무소에서 '납부확인서'를 받아 집주인에게 반환을 청구할 수 있어요(청구기한 계약 종료 후 10년).